Что будет с ценами на недвижимость после военной операции и что происходит на рынке жилья сейчас: мнение эксперта

Специальная операция в Украине ударит по рынку недвижимости. Банк ВТБ уже поднял ставку по ипотечным кредитам до 15%, СМИ пишут, что цены на жилье могут вырасти на 10-15%. Не очень понятно, как это коррелирует с положением экономики страны, которая ведет войну и попала под санкции, и падающей платежеспособностью населения. «Собеседник» задал несколько вопросов директору офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой.

- Что происходит сейчас на рынке? Продавцы снимают объявления о продаже квартир?

- Сегодня мы можем говорить, что наступил период тишины. Есть продавцы, которые не отказываться от продажи, они не снимают объявления, но они приостановили сделки. Есть авансы, которые пролонгируются. И есть часть сделок с ипотекой Сбербанка, которые проходят, потому что люди хотят получить ипотеку по старой ставке. Банк ее сохраняет по ранее одобренным заявкам. Эти люди торопятся заключить договора купли-продажи.

- Есть информация, что цены на недвижимость в Москве и области выросли на 10-15%. Это так?

- За столь короткий период мы не можем подтвердить данную информацию, может быть, отдельные лоты и подверглись колебаниям, но если брать общую тенденцию, то нет, на вторичном рынке многие хотят подождать.

- Как война повлияет на цены не недвижимость? Курс валюты уже сильно вырос и даже если он скорректируется спустя какое-то время, то будет больше тех значений, которые были еще неделю назад.

- В долгосрочной перспективе сложно прогнозировать. Если мы говорим вообще про зависимость недвижимости от валют, то расчет у нас происходит в рублях и продавцы не ставят эквивалент под доллары. Это больше прерогатива бизнес и премимум-класса жилья. В долгосрочной перспективы сейчас прогнозировать сложно.

- Может быть, это будет как в 2014 году по аналогии с Крымом, когда цены на жилье упали?

- В 2014 году после крымских событий была классическая парабола. Сначала был активный всплеск рынка недвижимости, потом произошел рост валюты, а дальше в отложенном варианте через год и два месяца пар произошла стагнация рынка и только через два года уже снижение цен на недвижимость Но как будет сейчас — как тогда или по-другому — мы не знаем.

- Агенты по недвижимости советуют состоятельным россиянам, у кого есть деньги, инвестировать их недвижимость в Сочи. Как думаете, много таких?

- Мы увидим это по статистике Росреестра по итогам февраля и марта, которую покажут в апреле. Пока мы видим ипотечные сделки, квартиры покупают те, у кого есть дешевая ипотека.

Снижения цен никто не ждет: застройщики обсудили будущее рынка

Ипотечные ставки выросли, спрос на жилье снижается, а ставки по кредитам для девелоперов растут. Ходят слухи, что цены на жилье могут упасть, а новых проектов на рынке просто не будет. Так ли это? Девелоперы поделились своими прогнозами.

Застройщики из Казани, Москвы, Петербурга и Новосибирска встретились на мероприятии, организованном Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) «Девелопмент России — быть или не быть» и обсудили будущее рынка, а также то, какие проекты имеют наилучшие перспективы и стоит ли сейчас вообще начинать строительство новых жилых комплексов.

 

Что будет с ценами на жилье?

 

Себестоимость строительства растет: стройматериалы продолжают дорожать. Но это, по словам экспертов, вовсе не значит, что такими же темпами будет дорожать и жилье. Все зависит от спроса: если он резко упадет, цены как минимум встанут. Правда, пока предпосылок для этого нет. Льготная ипотека, хотя и с повышенной ставкой, вернулась на рынок, а показатели обеспеченности россиянина жильем по-прежнему в несколько раз ниже, чем в Европе.

«Земля дорожает, инфраструктура дорожает, стройка дорожает. Если сейчас понизить цены (на жилье. — Прим. ред.), на новый проект денег не хватит с учетом инфляции 20%» — заметил Александр Шарапов, президент РГУД.

Удерживают цены на жилье для конечных потребителей и банки, кредитующие застройщиков. Они требуют высокой прибыли как гарантии устойчивости компании, рассказал Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка Девелопмент» (Новосибирск). И это отражается на стоимости жилья.

Аналогичная ситуация и на рынке апартаментов: выросла себестоимость строительства, средняя цена лота увеличивается. Снижения цен никто не ждет — по мнению застройщиков, они будут расти.

 

Строить будут меньше?

 

Это зависит не только от экономической ситуации, но и от конкуренции и внутренней структуры рынка в регионах. Так, новосибирские девелоперы признались, что не планируют останавливать стройки и корректировать планы: по словам Максима Маркова, их вполне устраивает заявленная Центробанком ставка 15% годовых для кредитования застройщиков. Эту ставку можно снизить благодаря государственному субсидированию.

В Татарстане настроения девелоперов совсем другие.

«Сейчас стоит вопрос не о том, как новые проекты строить, — об этом вообще речи не идет, а о том, как те проекты, которые уже строятся, по которым продажи уже начались, но они находятся на ранних этапах, как их хотя бы достроить и остаться в тех обязательствах, которые застройщиками были взяты. Новые проекты заморожены, потому что не срастается ни одна финансовая модель».
Елена Стрюкова,
управляющий партнер Perfect Red

Региональным застройщикам, для которых ставки более высокие, чем для столичных, и до этого было непросто. Теперь окупаемость проектов достигла 25 лет и более. Смысл в их реализации исчез.

Еще одна проблема: казанские девелоперы, которые еще вчера были вполне успешными и продуктивными, просто отказываются строить в регионе в нынешних условиях, рассказала Елена Стрюкова. «Как девелопер я всё», — так они комментируют ситуацию. Приостановлены также складские и торговые объекты, которые разрабатывались в январе–феврале этого года.

 

Выживут ли апарт-комплексы?

 

Большинство апарт-проектов по всей стране ждут от профильных министерств предложений льготных кредитов. Без этого начинать новые проекты рискованно.

Что касается уже строящихся объектов, то в выигрыше оказались практически готовые ко вводу комплексы. Те, что были на стадии оснащения юнитов мебелью и всем необходимым для жизни гостей, оперативно и без резкого увеличения расходов дооснастили номера за счет импортозамещения.

Проектам, которые находятся на стадии отделки, приходится куда труднее: у них возникли проблемы с получением фурнитуры, замены которой в России нет. Петербургские девелоперы возлагают надежды на китайских партнеров, которые должны заменить европейские аналоги.

Впрочем, китайские коллеги смогут заменить далеко не всё, особенно в части инженерии. Как отметил Александр Шарапов, китайских качественных точек доступа Wi-Fi просто не найти.

Спрос на апартаменты, которые находятся на начальной стадии строительства, в апреле замер, рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development. И даже те, кто хочет выгодно вложить деньги прямо сейчас, на укрепившемся рубле, не рискуют покупать объект на стадии котлована: нет гарантий того, что он будет достроен.

При этом строительство абсолютно всех уже начатых проектов в Петербурге ведется. Даже иностранные инвесторы, заявляющие о выходе из российского рынка, достраивают свои проекты самостоятельно. Новые проекты, по словам Екатерины Запорожченко, не начинают ни иностранные, ни российские компании.

 

Куда инвестировать деньги?

 

Доля студий за пандемию выросла во многих городах, в том числе и в Москве. Они остаются самым верным инвестиционным вариантом до сих пор. Правда, не везде. Так, Максим Марков считает, что Новосибирску столько студий уже не нужно: все последние годы они строились очень активно, потребность в них давно удовлетворена, а с учетом вторичного рынка спрос на «малогабаритки» начнет падать.

«У нас нет такого объема стремящихся в мегаполисы молодых людей, для которых студии становятся первым жильем», — говорит он. В итоге в регионе студии используются как способ вложить деньги с последующей перепродажей такого жилья. Сдать его гораздо сложнее, чем в Москве или Петербурге. «Двушки» же действительно пользуются спросом — и для собственного проживания, и для сдачи в аренду.

Что касается Москвы и Петербурга, то здесь спрос на студии обеспечивает ежегодный приток студентов и абитуриентов со всей страны, которые остаются работать здесь же.

Остаются востребованными (а значит, хороши в качестве инвестиции) апартаменты в туристических городах: Москве, Петербурге, Краснодаре, Казани. И если в городе на Неве это в первую очередь сервисные апартаменты, то в Москве и Казани — несервисные, которые представлены гораздо шире.

В Петербурге, столице сервисных апартаментов, популярны проекты, которые предлагают фитнес-залы, рестораны и особенно — коворкинги и фуд-корты. По словам участников дискуссии, это точно более надежная инвестиция, чем депозиты или рискованные вложения в криптовалюту — другие популярные среди россиян способы сохранения и приумножения средств.       

Елена Корсунская
Источник: ЦИАН